今年经济贸易类专业的教学指导委员会主任委员会议在长沙开，我是二访这座城市。
承办会议的大学也和许多大学一样，在郊区有一个规模很大的新校区，占地2000余亩。车快到校园的时候，首先引入眼帘的是学校周围的一幢幢新建的高层住宅，还有那醒目的大幅广告：现房每平米4700元起售。看了这样的价格广告，让我这个从南京而来的访客似乎有点回到15年前房市的感觉。
每平米只售4700元？“起售”是否是噱头之语？很快，就在那所大学校长的口中得到证实：学校周围的新房房价确实在每平米5000元以下，学校自建的教师集资房售价只有每平米2000多元。10年前我曾经来过长沙，当时就感叹当地房价之低。10年过去了，这座城市的房价似乎也没涨多少。更有意思的是，我们开会的地方虽然是在郊区，但离热闹的市区也只有13公里，而我所在的东南大学，远离市区25公里，周边的房价均在每平米1.5万元以上。
南京是大城市，长沙也不小；南京是省会城市，长沙也是；南京算是经济较为发达城市，长沙也落后不了多少。但是房价，两座城市天壤之别。差不多同样的地段，长沙房价多只及南京房价的一个零头！一条热传的微信把各大城市的白领薪酬排了队，长沙比南京还高了5位，尽管不能当真，南京年轻白领若知道长沙的房价，心里肯定在流泪了。
同样是大城市，房价已走两端。长沙、成都这样的大城市，都市档次并不算低，房价却很低。南京、杭州、厦门这样的城市，规模大不了多少（厦门还要小一些），房价却高出很多。北上广深这四座城市，房价更是高出一大截。有人以为，城市越大，房价越高，其实未必。天津比深圳大，但房价却比深圳低多了。同样的例子还见于武汉与杭州，武汉比杭州大，但房价却没有杭州高。
城市的房价是高是低，主要取决于三个因素。
，城市的财富状况，即城市居民的购买力。越是有钱的城市，房价一定是高。由于同等规模城市的房地产供给是既定的，即大致相等的，后价格多少就取决于这座城市有多少货币选票，货币选票越多（即越有钱）的城市，房价也越高。深圳比天津小多了，但深圳的财富却比天津还要多，换句话讲，深圳人比天津人有钱多了，房价自然也要高出一截。
第二，城市的吸引力，及外来人口的规模以及外地人的买房需求。一个房价高的城市，支撑其房价的不仅仅是本地的居民，而且还有大量的外来人口或外地买房者。南京的财富未必多于苏州，但南京有大量的外来买房者，尤其是在苏北有些财力和地位的人，总要以是否在南京有房子作为其人生成功的标准，而他们一般不会选择苏州作为买房之地，所以南京的房价比苏州高。
第三，城市所能提供的资源和条件。外地的人之所以想流入北京上海还有南京杭州这样的城市，是因为这些城市的确能提供优质的城市资源和条件，如好的学校、好的医院、好的博物馆，还有那城市的就业机会，这些都属于经济学意义上的外部效应，其本身虽然不能直接交易，但却通过房地产价格体现出价值了。从这个意义上讲，北京、上海动辄一平米8万乃至10万元的房价，既是高的离谱，也是物有所值，因为这个价格后面还包含北京上海特有的城市资源，所以终究还是被人买去了。
由于房屋不会流动，因而不会在城市间形成一个均衡价格，而是在市场的选择下，终走向两极分化。一端是房价奇高的城市，另一端是房价低的也让人不大看得懂的城市。有意思的是，在市场的作用下，那些房价本来已经很高的城市，房价很可能会继续走高，而那些房价始终很低的城市，若干年后，房价还是很低，甚至相对更低了。如果一个城市出现了流出人口多于流入人口的情况，即便城市再大，那这座城市的房价非但不会涨，而且会持续走低下去。
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